M&A в девелопменте: сделки, тренды и перспективы рынка в 2026 году

Статистика

В 2025 году был обновлен антирекорд по количеству и сумме сделок. 290 сделок - Меньшее количество сделок было зафиксировано только в 2008 году. В стоимостном выражении рынок M&A сократился более чем на треть.

В первом полугодии 2026 года российский рынок M&A показал рост — объём сделок увеличился на 30% до $24,07 млрд. из которых сделки с участием государства, 1пг 2026 - 15 сделок на $10,16 млрд (в 2,5 раза > 1пг 2025).

Соответственно, если мы посмотрим на статистику без национализаций, то мы увидим снижение объема сделок и стагнацию по количеству.

Уже несколько лет, сделки в девелопменте занимают основную долю рынка M&A.

В 2025 году стали лидером российского M&A-рынка: 62 сделки на общую сумму $6,34 млрд, что составляет 21% от всех транзакций по количеству и 23% по объему. При этом по сравнению с 2024 годом общий объем инвестиций в площадки под жилищную застройку в 2025 году упал на 45%.

По итогам 1пг2026 г. девелопмент опустился на третье место, пропустив вперёд сельское хозяйство (1-е место) и торговлю (2-е место).

• В АПК 10 сделок на сумму $9,55 из которых $7,7 млрд национализация агрохолдинга «Русагро».
• Торговля 22 сделки на $2.39 млрд. Крупнейшей сделкой стала консолидация мажоритарной доли маркетплейса «Озон» в руках структур Александра Чачавы. выкупил 7.25% акций компании оценочно за $982.9 млн и сосредоточил у себя 34.95% акций маркетплейса.

В 2026 г. M&A в девелопменте показал снижение на 12% по объему. Но при этом доля количества транзакций в общем объеме M&A не изменилась и также составляет четверть рынка.

Это указывает на сжатие среднего чека и увеличение роли крупных сделок.

• Конкуренция за крупные активы усиливается;
• Мелкие и средние лоты можно брать с дисконтом, но их стало больше;
• Каждая сделка требует более тщательного обоснования цены — рынок стал менее предсказуемым.

Рынок стал более концентрированным – если в 1пг2025 сделки были распределены равномернее, то в 1пг2026 почти существенный денежный объём обеспечили крупнейшие транзакции.

Крупнейшие сделки M&A в девелопменте в 1 первом полугодии 2026 г.

Две крупнейшие сделки наглядно показывают увеличение роли государства и банков в перераспределении активов.

1. Крупнейшей сделкой M&A в девелопменте в 1пг2026 г. стала продажа ВТБ Галс-Девелопмент. В целом классический выход гос банка из непрофильного актива.

В июне 2026 года ВТБ продал 100% активов ЗПИФ «Девелоперские активы», куда входили все юрлица застройщика, группе профессиональных инвесторов.

• Сумма сделки >100 млрд руб., Андрей Костин оценивал высвобождаемый капитал 112 млрд.
• Покупатель — «группа профессиональных инвесторов в высокотехнологичные активы».
• ВТБ остаётся партнёром по ряду проектов.

2. Вторая по величине сделка – продажа на аукционе структур Raven Russia. Пример принудительной национализации и последующей приватизации через аукцион.

• 17 юрлиц, склады почти 2 млн кв. м, рыночная стоимость 120–160 млрд руб.
• 5 попыток продажи с октября 2025 г.
• Стартовая цена 90 млрд → снижение до 45 млрд → финальная продажа за 47,2 млрд руб.
• Покупатель — малоизвестная УК «Белая скала» (признак выхода новых игроков).
• Обременения: кредиты на 61,9 млрд руб. — вот почему низкий интерес на первых торгах.

История началась с того, что российский суд по иску Генпрокуратуры обратил эти активы в доход государства. С октября 2025 года ПСБ выставил активы на торги. Первая попытка — стартовая цена около 90 млрд — ноль заявок.

Вторая, третья, четвертая — тоже безрезультатно. Тогда цену отсечения снизили до 45 млрд. И только с пятой попытки, 30 июня 2026 года, активы были проданы за 47,2 млрд рублей.

3. Третья крупная сделка продажа 51% акций девелопера «Лидер-Инвест» от АФК «Система» компании Etalon Group. Сумма — 15,2 млрд рублей.

Продолжается тренд консолидации рынка жилой недвижимости. АФК продала контрольный пакет в Лидер Инвесте Эталону. Объединение портфелей даёт масштаб, выход в новые регионы и синергию издержек (строительство, маркетинг, администрирование). При этом Сбербанк предоставил Etalon кредитную линию до 16,83 млрд на 5 лет.

Портфель «Лидер-Инвест» включает 39 проектов общей площадью около 1,3 млн квадратных метров, 31 из них — в стадии строительства или проектирования. Etalon получает масштаб, новые регионы и возможность оптимизировать затраты на строительство, маркетинг и администрирование. АФК «Система» при этом сохраняет 49% — то есть мы видим модель партнерства, а не полный выход.

4. Sminex приобрёл комплекс зданий Первой образцовой типографии

Подтверждает тренд к редевелопменту, в том числе исторических зданий. Пример дорогого девелопмента в центре Москвы с сохранением культурного наследия – премиальный сегмент остаётся устойчивым.

Девелопер Sminex приобрёл комплекс зданий бывшей Первой образцовой типографии у бизнесмена Владимира Погребенко. Сделка закрыта в марте 2026 года.

Объект находится в Москве на Пятницкой улице (участок 1,8 га, 8 зданий общей площадью 38,5 тыс. кв. м).

Sminex вложит в реконструкцию ещё 25–30 млрд руб. Проект предусматривает строительство жилого комплекса с благоустроенным двором, а также реставрацию трёх зданий (памятников культуры, связанных с товариществом И. Д. Сытина) с приспособлением их под жилые функции.

5. УК «Современные фонды недвижимости» приобрела 2 склада

Подтверждает тренд на инвестиции в региональную логистику со стороны ЗПИФов.

• Два складских объекта общей площадью 186,8 тыс. кв. м в логистическом парке «Центр агротехнологий» под Уфой.
• Стоимость сделки оценивается в 13–19 млрд рублей, права на объекты переданы в ЗПИФ «Современный 8» 16.03.26.
• Объекты уже полностью сданы в аренду, а сделка подтверждает тренд на выход ЗПИФов в регионы с доходностью 10–11% годовых.

Это крупнейшая сделка в истории складского рынка Башкортостана, сопоставимая с годовым объёмом ввода складской недвижимости в регионе.

Greenfield проекты

Заявленный объём инвестиций в крупные greenfield проекты превышает 650 млрд рублей, преимущественно КРТ (комплексное развитие территорий). Несмотря на сжатие M&A-рынка, продолжается инвестирование в масштабные проекты, особенно при поддержке государства (ДОМ.РФ, программы КРТ, "Дальневосточный квартал").

Distressed assets (Проблемные активы)

• Дисконты варьируются от 25% до 70% — и это не предел. Чем сложнее юридическая история, тем глубже скидка.
• Множественные переторжки стали нормой. Raven — пять попыток, долгострой в Новосибирске — три. Будьте готовы к тому, что сделка может занять полгода и больше.
• Ключевой фактор, который отпугивает большинство покупателей — это кредитные обременения и незакрытые обязательства перед дольщиками или подрядчиками.

Новые юридические и финансовые механизмы требуют большей подкованности, потому что риски выше и ставки тоже.

Анатомия кризиса – макроэкономические факторы

В Москве за первое полугодие продано всего 38,9 тысячи новостроек — это минус 30% к прошлому году. По площади падение составило до ~1 млн кв. м — абсолютный минимум за последние 6 лет.

По России в целом продажи новостроек выросли на 6% по площади — до 10,8 млн кв. м — и на 11% по деньгам — до 2,3 трлн рублей. То есть регионы — за счёт госпрограмм и более низких цен — частично компенсируют падение.

Доля сделок с собственными средствами и рассрочками выросла до 32% — это прямой сигнал, что ипотека перестаёт быть единственным драйвером, люди ищут другие инструменты

При выборе и оценке активов в текущих реалиях нужно дифференцировать не только формат и вид вложений, но и географию.

Объём строящегося жилья в России продолжает расти и достиг 119,7 млн кв. м — плюс 2% к прошлому году. При этом ввод жилья за полугодие упал на 18% — до 42,8 млн кв. м.

Особенно сильно просело индивидуальное жилищное строительство: минус 28,6% — до 26,6 млн кв. м.

Рынок «затоварен», особенно в регионах. Это давит еще больше на цены и маржинальность. При построении финансовых моделей важно учитывать, что скорость реализации снизилась существенно.

Объём выдач вырос на 48% до 2,2 трлн — но это ажиотаж перед ужесточением. В июне — пик по семейной ипотеке (42 тыс. кредитов).

В будущих проектах важно учитывать, что ипотеки не будут уже таким драйвером, как были. Доля рассрочек и собственных средств составили больше трети выручки застройщиков.

Вывод – нужно готовиться к неизбежному росту просрочек по рассрочкам.

Направление на завершение начатого и новые проекты в виде комплексного развития территорий.

Удорожание строительных работ, кадровый дефицит, рост себестоимости, рост НДС и прочее. Рентабельность девелоперского бизнеса схлопнулась до 7–8% без учёта налогов (заместитель главы Минстроя России Никита Стасишин) — против 25–35% в 2010-е годы.

Каждая сделка должна включать стресс-тест на рост себестоимости и налоговую нагрузку.

Привычные уровни маржи больше не работают.

Тренды и тенденции рынка M&A в девелопменте

1. Активность по количеству сделок M&A сохраняется, конкуренция за крупные активы выше.
2. Роль государства и банков — главные продавцы активов. Готовьтесь к работе с Росимуществом, судами, правоохранителями. Рост доли национализированных активов — с 7% до 28%.
3. Банки — ключевые продавцы. ВТБ, Сбер, Газпромбанк активно избавляются от залогов и непрофильных активов. У них — стандартизированные процедуры, но жёсткие требования к документации. Готовьтесь к длительным переговорам.
4. Расширение по регионам. Всё больше сделок — за пределами двух столиц. Команды должны быть мобильны и разбираться в местных нюансах (ПЗЗ, административные барьеры, рыночная конъюнктура)
5. Смена фокуса: Вместо покупки целых компаний девелоперы предпочитают «мозаичные сделки» — выкуп конкретных земельных участков с уже готовой разрешительной документацией (ИРД)
6. Консолидация жилого сектора, Оптимизация земельного банка (продажа второстепенных площадок) .
7. Рост интереса к складской недвижимости и ЗПИФам
8. Редевелопмент исторических зданий под жильё
9. Рост цессии. Покупка долгов становится входным билетом в активы. Это меняет цепочку сделки: сначала вы покупаете долг, затем либо реструктурируете, либо инициируете банкротство. Новый навык — работа с цессией, оценка вероятности взыскания.
10. Стрессовая недвижимость как основной источник предложения

Выводы

Сейчас — лучшее время для покупки качественных активов с дисконтом. Но это требует быстрых решений и глубокой проверки.

Работа с долгами, реструктуризация — ключевая компетенция. Оценка кредитных обременений, договоренности с банками, вход в капитал через долг, приобретение с торгов. Уже становятся не экзотикой, а классикой

Выявление незакрытых и неотражённых обязательств — наша главная задача при due diligence. Дольщики, подрядчики, налоговые проверки, судебные иски — всё это может всплыть после сделки.

Сегодняшний рынок — это перераспределение. Кто правильно оценит риски и вовремя войдёт в активы, тот заложит фундамент для следующего цикла роста. Стратегия M&A становится главным инструментом перераспределения ресурсов.