Споры о защите права собственности

Право собственности – это одно из базовых вещных прав, регулируемых и защищаемых гражданским законодательством. Оно даёт собственнику 3 ключевых правомочия:

• владения – то есть физического обладания;
• пользования – эксплуатации вещи, её применения с извлечением выгод;
• распоряжения – возможности определять судьбу объекта.

Таким образом, право собственности позволяет владельцу принимать любые решения и совершать любые действия в отношении принадлежащего ему имущества, не противоречащие закону и не ущемляющие третьих лиц. Важность эффективной защиты прав собственника продиктована тем, что от этого зависит имущественное положение и свободная реализация материальных интересов правообладателя.

Фактически владение не всегда означает наличие права собственности, которое в ряде случаев должно быть оформлено в установленном законом порядке. Так, недвижимость становится имуществом правообладателя только после её регистрации с внесением сведений в ЕГРН.

Источники права

Существуют различные основания для возникновения права собственности – то есть юридические факты, влекущие его приобретение. Вот только некоторые из них, распространённые на практике:

• создание нового объекта, например, в ходе строительства;
• купля-продажа и другие сделки по отчуждению права (дарение, мена и пр.);
• обращение взыскания на имущество первоначального владельца по его обязательствам;
• случаи правопреемства – например, наследование имущества физлица или переход активов от реорганизованного юрлица к его преемникам;
• приобретение бесхозяйного имущества или вещей, от которых первоначальный собственник отказался;
• получение собственности на основании принципа приобретательной давности (о нём – ниже).

Момент приобретения права для разных типов имущества определяется по-разному: движимое переходит к новому владельцу в момент передачи, недвижимое – в дату государственной регистрации.

Споры о праве собственности

Правовой статус собственника неприкосновенен, а потому может быть оспорен лишь в судебном порядке. Такого рода дела в практике судов с участием физических и юридических лиц, а также государственных органов, не редкость, поскольку зачастую на кону стоят значительные активы, особенно когда речь идёт о защите прав на недвижимое имущество и имущественные комплексы компаний.

Необходимость защиты прав собственника возникает в случаях столкновения интересов двух и более участников гражданского оборота, в том числе:

• при исполнении сделок по отчуждению имущества между продавцом и покупателем;
• реализации прав на использование и распоряжение долевой собственностью между совладельцами;
• исполнении договоров аренды между арендодателем и арендатором;
• конфликте интересов правообладателей объектов, например, пересечении границ соседних земельных участков;
• создании новых объектов, в частности, строительстве недвижимости;
• разногласиях между правопреемниками и т. д.

С юридической точки зрения подобные конфликты приводят к различным судебным искам и спорам:

• о признании права собственности;
• выделении доли;
• истребовании имущества у третьих лиц;
• определении порядка пользования;
• устранении препятствий в пользовании имуществом;
• разделе имущества;
• признании сделок недействительными и т. д.

В подобных делах часто поднимаются и сопутствующие чувствительные вопросы: о возмещении убытков, компенсации морального вреда и пр.

В зависимости от состава участников конфликта споры о праве собственности рассматриваются различными судебными инстанциями: арбитражными и судами общей юрисдикции, другими органами с учётом договорной и законной подсудности.

Признание добросовестного приобретателя

Одной из частых ситуаций на практике является защита прав добросовестного покупателя при признании сделки купли-продажи недействительной. Если его добросовестность не будет подтверждена, суд принимает решение об истребовании объекта в пользу реального собственника, а значит приобретатель несёт болезненные убытки. Впрочем, в некоторых случаях даже честный покупатель рискует утратить объект, если действительный владелец лишился его помимо своей воли (п. 1 ст. 302 ГК РФ).

Признание приобретателя добросовестным требует доказывания того факта, что он в момент совершения сделки не знал и не мог знать о том, что она по каким-либо причинам не может состояться, поскольку у продавца нет права отчуждать имущество.

Типичный пример подобной ситуации: покупка недвижимости у владельца, который фактически не был вправе распоряжаться имуществом, поскольку либо не являлся таковым, либо должен был получить согласие третьих лиц на заключение договора. Добросовестный приобретатель при совершении такой сделки ориентируется на сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в котором не всегда отражаются все ограничения на распоряжение объектом.

Сложность подобного процесса заключается в необходимости сбора доказательств задним числом. Поэтому оптимальный способ защиты от такого сценария – привлечение юридического сопровождения уже на этапе заключения сделки для комплексного аудита возможных рисков.

Что такое приобретательная давность?

Приобретательная давность – это юридическое понятие, позволяющее оформить право собственности на основании длительного владения объектом. Это возможно только в судебном порядке, если фактический владелец докажет, что он пользовался имуществом:

• открыто;
• добросовестно;
• непрерывно;
• не менее 15 лет в отношении недвижимого имущества или 5 лет – другого;
• не на основании какого-либо договора, например, аренды.

В суд обращаться необходимо и в том случае, если прежний собственник объекта неизвестен и спор о праве как таковой отсутствует. В таком случае дело рассматривается в особом порядке.

Споры о недвижимости

Это, пожалуй, самая чувствительная категория споров о собственности. Особенностью судебных разбирательств о недвижимом имуществе является тот факт, что право на него подлежит государственной регистрации, а информация о титульном правообладателе содержится в общедоступном реестре (ЕГРН).

Однако, несмотря на это, возможны ситуации конфликта между титульным и фактическим владельцами: например, когда недобросовестный продавец заключил последовательно сделки купли-продажи с двумя покупателями в период, когда переход права в ЕГРН ещё не был зарегистрирован.

Отдельную категорию спорных ситуаций представляют собой разногласия, связанные с оборотом земель. Здесь могут столкнуться интересы собственников смежных земельных участков, но не реже в конфликт вступают частные собственники и органы власти: по поводу неправомерного использования надела с учётом градостроительных ограничений, изъятия участка под госнужды и т. д.

Регистрация прав в суде

На сегодняшний день орган, уполномоченный регистрировать права на недвижимость, – это Росреестр. На практике ведомство иногда отказывает в государственной регистрации. Причины тому могут быть разные: от технического отсутствия правоустанавливающих документов у владельца до необходимости предварительной легализации самостроя.

В подобных случаях право собственности признаётся через суд по иску заинтересованного лица. Стратегия защиты истца будет зависеть от обстоятельств дела: иногда для того, чтобы убедить суд, нужны весьма креативные аргументы, результаты независимых экспертиз и архивные документы.

При положительном исходе разбирательства Росреестр производит госрегистрацию прав на основании судебного решения.

Как правообладателю эффективно отстоять свои интересы

В спорах о защите права собственности огромное значение имеет не только корректное применение норм закона, но и учёт последних тенденций развития судебной практики, привлечение грамотных независимых экспертов и качественно выстроенная правовая позиция.

Команда практиков по разрешению споров «ЛКП» на протяжении многих лет успешно защищает права доверителей, используя весь доступный профессиональный инструментарий. Задача адвокатов – не процесс, а результат. Юристы компании формируют сбалансированную стратегию для каждого случая и эффективно отстаивают интересы собственников ценных активов в досудебном и судебном порядке.