Источник: Финансовый директор 15.09.2021

Вопрос: У нас возник вопрос по оптимизации налогообложения. Физическое лицо владеет несколькими земельными участками для ИЖС (право собственности зарегистрировано в 2018 году), на которых расположено два жилых дома (право собственности зарегистрировано в 2011 году). Все объекты на одной территории. Кроме того, на этих же земельных участках ранее были нежилые хозяйственные постройки (сейчас снесли). Все объекты сдавались в аренду для коммерческого использования, но не владельцем активов, а предпринимателем, который получил их по договору безвозмездного пользования от владельца. Сейчас планируется продажа земельных участков и двух жилых домов. Для оптимизации налогообложения основная стоимость по сделке распределена на жилые дома, которые освобождаются от налогообложения на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Земельные участки продаются по 0,7 кадастровой стоимости. Стороны сделки не являются взаимозависимыми. Может ли ИФНС доначислить налоги по данной сделке физическому лицу? Например, перераспределить стоимость с жилых домов на земельные участки. Вменить предпринимательскую деятельность и доначислить налоги как предпринимателю? Какие налоги могут доначислить ИП на ОСНО? По жилым домам льгота по п.17.1 ст. 217 НК на предпринимателей тоже распространяется? Жилые дома, которые использовались в коммерческой деятельности, могут признать нежилыми и доначислить НДС?

Ответ на вопрос подготовил Александр Беляев , Заместитель руководителя Практики «Структурный и налоговый консалтинг»:

В первую очередь замечу, что в описанной Вами ситуации применение льготы, предусмотренной п. 17.1 ст. 217 НК РФ в отношении объектов недвижимости возможно только при соблюдении минимального срока владения в 3 года и условий, предусмотренных п. 3 ст. 217.1 НК РФ. В связи с тем, что из описанных Вами обстоятельств мы не можем установить то, каким образом жилые дома и земельные участки перешли в собственность продавца, анализ в этой части мы не проводим.

Что касается перераспределения стоимости с жилых домов на земельные участки, то учитывая, что стороны сделки не являются взаимозависимыми, с большой долей вероятности пересмотр цены в сделке для налогового органа будет бесперспективным. Однако в том случае, если налоговый орган каким-либо образом сможет установить сговор сторон договора (например, получит доступ к электронной переписке сторон договора и/или допросит покупателя, который признается в том, что продавец сам попросил его «манипулировать» ценой в договоре) в целях получения продавцом жилых домов и земельных участков налоговой выгоды, то применив ст. 54.1 НК РФ у налогового органа появится возможность скорректировать налоговые обязательства продавца и доначислить ему НДФЛ. Вероятность вменения предпринимательской деятельности, учитывая имеющиеся обстоятельства, я бы также оценил как низкую.

Что касается применения льготы, предусмотренной п. 17.1 ст. 217 НК РФ, то как следует из ее содержания, льгота подлежит применению в отношении жилых домов вне зависимости от того используются ли такие жилые дома в предпринимательской деятельности или нет. Наличие статуса индивидуального предпринимателя, применяющего общую систему налогообложения (ОСНО) само по себе не влияет на право такого предпринимателя применять предусмотренную выше льготу.

Относительно вопроса признания жилых домов нежилыми, мне не известна правоприменительная практика или разъяснения контролирующих органов, допускающие такую возможность. Вместе с тем, на мой взгляд, нельзя полностью отрицать вероятность того, что налоговый орган в ходе проверки установит, что жилые дома (вне зависимости от их назначения «жилое») в действительности использовались не для проживания в них людей, а для иных предпринимательских целей, не связанных с таким проживанием (например, для размещения производства или для размещения офисов и т.д.). В таком случае есть небольшая вероятность того, что налоговый орган, используя такой подход, попробует отказать продавцу жилых домов в использовании льготы, предусмотренной п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Подобный подход, на мой взгляд, применим и к вопросу обложения НДС.

Материал подготовлен для издания Финансовый Директор
Беляев Александр best-lawyers.png
Заместитель руководителя практики "Структурный и налоговый консалтинг"

Задайте вопрос по Вашей ситуации и получите консультацию эксперта.