Ответ на вопрос подготовил Александр Беляев , Заместитель руководителя Практики «Структурный и налоговый консалтинг»:
В первую очередь замечу, что в описанной Вами ситуации применение льготы, предусмотренной п. 17.1 ст. 217 НК РФ в отношении объектов недвижимости возможно только при соблюдении минимального срока владения в 3 года и условий, предусмотренных п. 3 ст. 217.1 НК РФ. В связи с тем, что из описанных Вами обстоятельств мы не можем установить то, каким образом жилые дома и земельные участки перешли в собственность продавца, анализ в этой части мы не проводим.
Что касается перераспределения стоимости с жилых домов на земельные участки, то учитывая, что стороны сделки не являются взаимозависимыми, с большой долей вероятности пересмотр цены в сделке для налогового органа будет бесперспективным. Однако в том случае, если налоговый орган каким-либо образом сможет установить сговор сторон договора (например, получит доступ к электронной переписке сторон договора и/или допросит покупателя, который признается в том, что продавец сам попросил его «манипулировать» ценой в договоре) в целях получения продавцом жилых домов и земельных участков налоговой выгоды, то применив ст. 54.1 НК РФ у налогового органа появится возможность скорректировать налоговые обязательства продавца и доначислить ему НДФЛ. Вероятность вменения предпринимательской деятельности, учитывая имеющиеся обстоятельства, я бы также оценил как низкую.
Что касается применения льготы, предусмотренной п. 17.1 ст. 217 НК РФ, то как следует из ее содержания, льгота подлежит применению в отношении жилых домов вне зависимости от того используются ли такие жилые дома в предпринимательской деятельности или нет. Наличие статуса индивидуального предпринимателя, применяющего общую систему налогообложения (ОСНО) само по себе не влияет на право такого предпринимателя применять предусмотренную выше льготу.
Относительно вопроса признания жилых домов нежилыми, мне не известна правоприменительная практика или разъяснения контролирующих органов, допускающие такую возможность. Вместе с тем, на мой взгляд, нельзя полностью отрицать вероятность того, что налоговый орган в ходе проверки установит, что жилые дома (вне зависимости от их назначения «жилое») в действительности использовались не для проживания в них людей, а для иных предпринимательских целей, не связанных с таким проживанием (например, для размещения производства или для размещения офисов и т.д.). В таком случае есть небольшая вероятность того, что налоговый орган, используя такой подход, попробует отказать продавцу жилых домов в использовании льготы, предусмотренной п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Подобный подход, на мой взгляд, применим и к вопросу обложения НДС.
Материал подготовлен для издания Финансовый Директор
