Авторы: Екатерина Свинко, ведущий юрист практики "Разрешение споров"
Валерия Капустина, консультант практики "Разрешение споров"
С претензиями о качестве выполненных работ граждане обратились в Управляющую компанию ЗАО «Эстейт Сервис дирекция Куркино СЗАО», которая, в свою очередь, потребовала безвозмездного устранения недостатков у самого Застройщика. Дело в том, что Застройщик предоставил гарантийные сроки: на дома – пять лет, а на оборудование в домах – три года. Новостройки были введены в эксплуатацию в 2015 году. В домах № 3 и № 5 квартиры впервые передали жильцам 30 декабря 2015 года, в доме № 1 — 29 августа 2016 года.
Управляющая компания неоднократно направляла претензии об устранении недостатков Застройщику: первое письмо было отправлено 6 сентября 2017 года, а всего компания отправила Застройщику 7 писем. При этом АО «Мосстроймеханизация-5» в ответных письмах гарантировало исправление дефектов, но обещание так и не было выполнено. В связи с этим 14 января 2019 года Управляющая компания подала исковое заявление в Арбитражный суд Московской области с требованием безвозмездно устранить недостатки в многоквартирных жилых домах (дело № А41-49147/2019).
Суд первой инстанции назначил две экспертизы, по результатам которых было установлено: многие недостатки возникли по вине Застройщика, но причины появления иных дефектов установить не удалось из-за нехватки документов. Ввиду неполноты проведенных исследований суд не смог сделать однозначного вывода о вине ответчика. При этом суд указал, что в данном деле именно истец должен доказать вину ответчика во всех недостатках.
Суд первой инстанции также отметил, что дома № 3 и № 5 передали жильцам 30 декабря 2015 года, поэтому гарантийный срок на оборудование истек 31 декабря 2018 года. А в отношении остальных недостатков суд пришел к следующему выводу: в 2015 году здания были приняты без замечаний по качеству и объему выполненных работ, поэтому теперь Управляющая компания не вправе ссылаться на выявленные недоделки. В связи с недоказанностью вины Застройщика Арбитражный суд Московской области отказал в удовлетворении требований Управляющей компании.
Но Управляющая компания обжаловала решение суда первой инстанции. Десятый арбитражный апелляционный суд назначил еще одну экспертизу. В заключении экспертов было указано, что все недостатки связаны с нарушениями при строительстве. Апелляционная инстанция также приняла во внимание, что Управляющая компания направляла множество претензий Застройщику, который обещал устранить выявленные недостатки, но не предпринял для этого никаких действий. Поэтому суд посчитал необоснованными выводы суда первой инстанции о принятии домов без замечаний.
Апелляционный суд отметил, что трехлетний гарантийный срок на оборудование домов № 3 и № 5 действительно истек, но гарантийный срок на сами дома еще идет, поскольку он составляет пять лет. Ведь на здания он отсчитывается со дня передачи, а на оборудование – со дня подписания первого передаточного акта (ч. 5, ч. 5.1 ст. 7 Закона «Об участии в долевом строительстве»). Так, первую квартиру в доме № 1 передали только 29 августа 2016 года, а иск подали 14 января 2019 года. Вследствие этого гарантийный срок на это здание и оборудование в нем не истек.
В итоге 10-й ААС отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск в части: на Застройщика возложили обязанность устранить недостатки в домах № 3 и № 5, за исключением оборудования, а в доме № 1 – полностью, поскольку требования заявлены в пределах гарантийного срока.
Но теперь уже недовольный Застройщик подал кассационную жалобу в Арбитражный суд Московского округа. Суд отменил Постановление 10-го ААС и оставил в силе решение суда первой инстанции, поскольку не обнаружил в заключении экспертов выводов о вине строителей во всех допущенных недостатках. В итоге Управляющая компания обжаловала Постановление суда кассационной инстанции в Верховный суд РФ.
Презумпция вины Застройщика:
Нижестоящие суды пришли к выводу, что в данном деле истец должен доказать вину ответчика во всех возникших недостатках. Но ВС РФ подчеркнул: в течение гарантийного срока действует презумпция вины Застройщика, что следует из ч. 7 ст. 7 Закона «Об участии в долевом строительстве» и ч. 2 ст. 755 ГК РФ. Это означает, что в этом деле именно ответчику необходимо доказать возникновение дефектов во время эксплуатации зданий, т.е. уже после их приемки, чтобы снять с себя ответственность и доказать свою невиновность. Перераспределение обязанности по доказыванию на истца в этом случае противоречит институту гарантийных обязательств, как неоднократно отмечал в своих актах ВС РФ ранее.
Верховный суд РФ также указал, что во всех экспертизах были установлены нарушения ответчика при проведении строительных работ, которые привели к недоделкам в домах и оборудовании. Суд апелляционной инстанции учитывал и результаты экспертных заключений по первой инстанции, в связи с чем 10-й ААС верно установил вину Застройщика в появившихся недостатках. А вот суды первой и кассационной инстанции необоснованно возложили бремя доказывания на Управляющую компанию.
Однако АО «Мосстроймеханизация-5» не представило доказательств своей невиновности в ходе процесса. Поэтому ВС РФ отменил Постановление Арбитражного суда Московского округа и оставил в силе Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда, которым требования истца были удовлетворены в части. Застройщик обязан устранить все недостатки в доме № 1 и частично – в домах № 3 и № 5. Своим актом ВС РФ защитил нарушенные права дольщиков и дал верное толкование правовых норм, которое позволит в будущем избегать противоречий и создавать единообразную судебную практику.
