publikacii.jpg



Предоставление в частную собственность земельных участков под объектами недвижимости

Институт возникновения прав на земельные участки является одним из основных и системообразующих институтов земельного права. Ему посвящена глава V — наиболее объемная и противоречивая глава Земельного кодекса РФ (далее по тексту– ЗК РФ). Субсидиарно данный вопрос также регулируется ст. 8 и ст. 552 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ).

Возникновение права собственности на земельный участок под объектами недвижимости – в настоящее время является достаточно спорным вопросом как в системе оснований возникновения прав на земельные участки, так и в сфере регулирования имущественных отношений в целом. Данное основание отличается от иных оснований возникновения прав на земельные участки, находящихся в публичной (государственной или муниципальной) собственности, по двум основным признакам:

—         отсутствием необходимости выбора землепользователя (то есть проведения торгов);

—         отсутствием необходимости выбора предоставляемого земельного участка.

Однако несмотря на, казалось бы, простой порядок возникновения права частной собственности по указанному основанию – необходимо выделить его специфические черты:

(1) Определяющим является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленный  подп. 5 ст. 1 ЗК РФ. Данный принцип проецируется на все нормы земельного законодательства,  регулирующие возникновение прав на земельный участок, зависящее от нахождения на данном земельном участке объекта недвижимости;

 

(2) В зависимости от наличия надлежащим образом оформленного волеизъявления собственника объекта недвижимости – у него (собственника):

—         автоматически (в момент перехода права собственности на объект недвижимости) возникает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования (п. 1. ст. 35 ЗК РФ);

—         автоматически (в момент перехода права собственности на объект недвижимости) возникает либо преимущественное право приобретения права собственности или аренды вышеуказанного земельного участка (в случае нахождения земельного участка в частной собственности), либо исключительное право на приватизацию вышеуказанного земельного участка или приобретение права аренды на него (в случае нахождения вышеуказанного земельного участка в публичной собственности);

—         при наличии надлежащим образом оформленного волеизъявления и в случае вынесения собственником вышеуказанного земельного участка соответствующего решения — собственник объекта недвижимости приобретает либо долю в праве общей собственности на земельный участок (в случае нахождения земельного участка в частной собственности), либо право собственности на земельный участок (в случае нахождения вышеуказанного земельного участка в публичной собственности), либо право аренды земельного участка;

 

(3) Принцип зависимости площади земельного участка, право на который может возникнуть в результате возникновения права собственности на объект недвижимости, от двух факторов:

А) предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков. В соответствии с п. 3 ст.33 ЗК РФ данные размеры устанавливаются в соответствии с:

—         нормами отвода земель для конкретных видов деятельности;

—         правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией в части не противоречащей Градостроительному кодексу РФ (ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»).

Так, например в Московской области данное положение также подтверждается Методическими рекомендациями Московской областной регистрационной палаты[1]. В соответствии с данным документом площадь земельного участка не может превышать или быть меньше предельных размеров, установленных органами государственной власти или местного самоуправления для участков различного разрешенного использования либо вида вещного права.

Б) исторические границы землевладения (землеотвод под данные объекты недвижимости). В данном случае имеется ввиду территория, исторически закрепленная под объектами недвижимости и используемая их владельцами, однако надлежащим образом не оформленная. Этот вопрос не отражен в ЗК РФ, однако на практике его разрешение зачастую может иметь решающее значение для определения площади земельного участка, приобретаемого по рассматриваемому основанию.

Особо следует отметить, что ЗК РФ употребляет формулировку «часть земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования» лишь говоря о приобретении собственником объектов недвижимости права на использование земельного участка под ними (что, как мы указали выше, происходит автоматически в момент перехода права собственности на объект недвижимости). При этом площадь земельного участка, право собственности на который собственник объектов недвижимости имеет право приобрести, ЗК РФ определяет, ссылаясь на нормы, устанавливающие максимальные и минимальные размеры земельных участков, а также «с учетом фактически используемой площади земельного участка», никак не раскрывая механизм расчета указанной площади. Таким образом, решение вопроса об определении исторических границ землевладения в рассматриваемом случае имеет существенное значение и является основным фактором определения площади земельного участка. При возникновении затруднений с определением исторических границ землевладения представители заинтересованных организаций или граждане могут сделать запрос в архив соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Некоторые субъекты РФ более полно регулируют данный вопрос. Так, Закон города Москвы от 16.07.1997 г. № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве» ставит в зависимость площади земельного участка (части земельного участка), занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования, от неотделимости прав на него от прав на расположенные на нем объекты недвижимости. При этом до межевания территории данная площадь определяется из расчета

 Площадь застройки + Расчетная дополнительная площадь

 

Расчетная дополнительная площадь принимается равной наименьшему из трех показателей:

а) площадь застройки;

б) площадь незастроенной части имеющегося при здании обособленного земельного массива;

в) площадь, приходящейся на долю в жилом квартале или ином земельном массиве, соответствующей зданий или сооружению, уменьшенной на непосредственно занимаемую зданием или сооружением площадь.

Таким образом, вышеуказанные факторы по своей сути являются ограничениями возникновения прав на земельные участки и устанавливаются в целях обеспечения общественных интересов при использовании земель.

 

(4) Как уже оговаривалось выше право собственности на земельный участок под объектами недвижимости может, но не должно возникнуть в результате приобретения права собственности на них. ЗК РФ выделяет две категории земельных участков, которые не могут представляться в частную собственность – это земельные участки, изъятые из оборота,  а также земельные участки, ограниченные в обороте. Содержание ограничений двух вышеуказанных категорий раскрыты в ст. 27 ЗК РФ, а также может быть дополнено иными федеральными законами. Так, например, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает специфические ограничения предоставления участков в частную собственность, в том числе и под объектами недвижимости, применимые лишь к категории земель сельскохозяйственного назначения.

 

(5) ЗК РФ предоставляя собственникам объектов недвижимости исключительное право на приватизацию земельных участков под ними,  ничего не говорит о том, должны ли данные объекты обладать признаками объектов капитального строительства. В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Таким образом можно сделать вывод, что федеральное законодательство на сегодняшний день исходя из буквального толкования норм п.1 ст.35 ЗК РФ, п.1 ст. 36 ЗК РФ не запрещает собственникам временных строений и сооружений приобретать право собственности на земельные участки под ними, что является несомненным пробелом в федеральном законодательстве.

В то же время некоторые субъекты РФ на уровне регионального законодательства решили этот вопрос. Так, в соответствии с п.2 ст.6 Закона города Москвы от 14.05.2003 № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» исключительное право на приватизацию земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями и необходимых для их использования, — имеют лишь собственники капитальных зданий, строений, сооружений.

 

(6) Немаловажное значение имеет предоставление собственнику объекта недвижимости выбора права, на котором ему будет предоставлен земельный участок, под указанным объектом недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» — при продаже объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением субъектов права постоянного бессрочного пользования, указанных ст. 20 ЗК РФ) на праве постоянного бессрочного пользования, существует два варианта:

а) указанное право подлежит переоформлению на право аренды;

б) указанное право подлежит прекращению, а земельные участки должны быть приобретены в собственность.

При этом ЗК РФ выбор варианта переоформления оставляет за собственником (покупателем) объектов недвижимости. Однако в том случае, если земельный участок ограничен или изъят из оборота, собственник объектов недвижимости имеет право лишь на заключение договора аренды на указанный земельный участок.

 

(7) Следует отметить наличие коллизии норм ЗК РФ о возникновении права собственности на земельный участок под объектами недвижимости в соответствии со ст.ст. 35 и 36 ЗК РФ и норм о возможности переоформления права постоянного бессрочного пользования на право собственности (п. 2. ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»). По сути при несовпадении собственника объекта недвижимости с субъектом права постоянного бессрочного пользования на земельный участок под данным объектом недвижимости – каждый из них имеет право на приобретение данного земельного участка в собственность. Пока в ЗК РФ существует данная коллизия (а по сути пробел) – при решении данного вопроса первоочередное значение приобретает то, в какой очередности субъекты заявили о своих правах на земельный участок.

 

Д. В. Литвинов



[1] Приказ Московской областной регистрационной палаты от 16.08.2002 г. № 31 Пр «Об утверждении Методических рекомендаций по государственной регистрации прав на земельные участки, по государственной регистрации сделок с земельными участками, об особенностях государственной регистрации прав на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения и сделок с ними»